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              碧桂园大撤退:高周转抢钱 留下一个五星级的坑

              作者:天基观察 +关注作者 来源:天基观察 2018-07-18 16:14 标签:
              重仓三四线的碧桂园最近不太平。 7月13日,媒体报道称,在暂缓“全覆盖“战略的同时,还在内部小范围内通知:自6月11日起,暂缓投资拿地、工程款进度支付至第四季度,如有特殊情况需区域总裁请示。
              重仓三四线的碧桂园最近不太平。7月13日,媒体报道称,在暂缓“全覆盖“战略的同时,还在内部小范围内通知:自6月11日起,暂缓投资拿地、工程款进度支付至第四季度,如有特殊情况需区域总裁请示。其中“全覆盖”战略是指,在三四五线城市所有的县城、甚至是发达的镇区均需有碧桂园的项目。
              三四线激进扩张的碧桂园转向。而在躁动的6、7月,与“全覆盖”战略相伴而行的高周转,“恶果”终于显现。
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              6月24日,位于上海奉贤区的碧桂园某房地产项目发生模架坍塌事故,1人死亡9人受伤,事故原因仍在调查。
              媒体报道显示,此处项目为碧桂园红墅林项目,此项目施工速度很快,售楼处发生坍塌事故时已正在封顶,封顶之后就可开盘销售,工期是否有提前尚需进一步调查。
              有权威媒体媒体分析称,混凝土浇筑过程中出现模架坍塌,往往意味着施工过程中存在比较严重的不规范操作。
              欲速则不达,朴素的道理,却在碧桂园的高周转形态中扭曲到极致。
              7月12日,杭州萧山所前镇“碧桂园·前宸府”在建工地发生基坑坍塌,附近路面也出现塌陷。
              2017年8月,碧桂园以4.4亿元,溢价70%的价格竞得前宸府所在地块。根据第三方房产信息机构的披露,碧桂园·前宸府首期项目已经在2018年6月30日摇号开盘,首期出售66套房源。
              从拿地到售卖,碧桂园只用了10个月的时间。高周转知名,并非虚言。
              从白菜价卖房到强调高周转,碧桂园的思路已经彻底转变。
              2018年4月,由碧桂园董事局主席杨国强签发的三份通知文件在网络流传。
              三份文件的核心,都是为碧桂园的高周转服务,更有媒体曝出,杨国强在集团“高周转”专题会上明确表态:任何部门都要围绕高周转,为高周转让路。
              碧桂园也为此设立了奖罚分明的制度。根据流出的文件内容,碧桂园楼盘展示区从开工建设到开放,定下的目标时间只有35天。
              一切可以为“高周转“服务的指标都量化了,量化的实质只有一个:抢钱。杨国强在高周转会议后,发布的一条微信毫无掩饰地提及:在不违法的情况下,做公司利益最大化的事。
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              公司利益最大化,碧桂园显然做到了。
              2018年上半年,碧桂园共实现合同销售金额4124.9亿元,合同销售建筑面积约4389万平米,在房企中排名第一。而2018年全年,碧桂园定下的销售目标,高达8000亿元。
              从2017年5508亿,一步增加2500亿,“高周转”似乎成为实现目标的唯一方式。
              这样的方式也并非没有代价。2018年4月以来,碧桂园业主维权的事件愈演愈烈,且集中于碧桂园深耕的三四五线城市。
              有图有真相的维权实例不枚胜举。
              值得注意的是,在这些小城市,碧桂园的到来还引发了另一场风波:房价的快速上涨。
              碧桂园2017年报显示,2017年碧桂园合同销售均价在每平方米9080元左右,其中来自三、四、五线城市县城的贡献或不容轻视。年报显示,2017年碧桂园58%的销售来源于三四线城市,覆盖220个市,768个县/镇区。2018年前四个月,碧桂园三四线项目占总销售额的比例分别为70%、68%、71%、66%。
              碧桂园,毫无疑问是棚改的最大受益者。 按权重比例推算,当有不少地区碧桂园的售价超过万元。在社交网络上,关于碧桂园推高房价的评论获得了赞同,共获得了230余回复,点赞数量超过一千。
              房价,跑在了碧桂园那句著名的标语,“五星级服务“的前面。
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              房价起来了,高周转也跟上来了,上半年饱赚一笔的碧桂园正在想着撤退。
              撤退或与棚改政策调整有关。
              6月底,媒体报道称,国开行分支行暂停棚改项目审批,且审批权限上收总行。市场分析人士认为,在货币化安置中诞生手持大量现金的“拆二代“,是助推中国三、四线城市房价上涨的重要因素。
              正是赶上了棚改货币化的大潮,2017年碧桂园在全国各地疯狂拿地。数据显示,2017年碧桂园新增土地达881宗,平均每天获取土地达2.4宗。获得土地建筑面积约1.4亿平方米,总费用约为4794.5亿元。
              截至2017年12月31日,碧桂园已摘牌或已签约的土地储备约2.8亿平方米,项目总数为1456个,其中超过一半来自三四线城市。
              棚改政策调整,无疑对碧桂园资金链具有重大影响。
              7月4日,澎湃新闻报道称,来自碧桂园内部的知情人士向澎湃新闻透露,“‘全覆盖’在内部已经明确叫停,暂不对外宣扬。”
              报道评论,在规模和利润面前,碧桂园选择了现金流。
              事实上,在规模、利润之后,还得加上房屋质量,与其说碧桂园选择了现金流,不如说碧桂园选择了可兑现的利润。在愈演愈烈的维权风潮前,碧桂园正带着利润满载而归。
              至于遍布小县城/镇的问题房产,并不在碧桂园的考虑范围之内。


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